Bestlösungen für Ihre Immobilie

Die Bewertung einer Immobilie dient der Ermittlung ihres Marktwertes zum Zeitpunkt des Kaufs bzw. Verkaufs. Der Marktwert bestimmt den Kauf- bzw. Verkaufspreis, für den die Immobilie auf dem Markt angeboten werden kann. 

Zur Immobilienbewertung sollte immer ein sachverständiger Gutachter per Vertrag mit der Erstellung eines sogenannten Wertgutachtens beauftragt werden. Der erste Schritt hierfür ist in der Regel eine Besichtigung des Objekts durch den Gutachter. Außerdem wird dieser einige wichtige Unterlagen von Ihnen erbitten, u. a. die Auszüge aus dem Grundbuch und der Flurkarte, sowie Informationen über Grundrisse, Flächen und Flächennutzung. 

Der Sachverständige wird dann eines der im Folgenden erläuterten Verfahren nutzen, um das Wertgutachten zu fertigen. 

Vergleichswertverfahren:

Grundlage für dieses Verfahren sind die Durchschnitts-Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien pro Quadratmeter. Eine vergleichbare Immobilie ist z. B. eine etwa gleich große Wohnung in derselben Mikrolage wie das zu bewertende Objekt. Dieses Verfahren eignet sich natürlich nicht für alleinstehende oder außergewöhnliche Objekte, sondern vielmehr für Wohnungen und Mehrfamilien- oder Reihenhäuser in bebauten Wohnlagen. 

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren wenden Gutachter üblicherweise bei Objekten an, die der Eigennutzung dienen sollen, also z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Der Immobilienwert orientiert sich dabei an den Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten der Bausubstanz – demnach ermittelt dieses Verfahren, welche Kosten entstehen würden, wenn das zu bewertende Objekt neu gebaut würde. 

Der Grundstücks- und der Gebäudewert werden getrennt voneinander festgesetzt und zum Gesamt-Sachwert zusammengerechnet. Den Grundstückswert ermittelt man über den sog. Bodenrichtwert, den Gebäudewert über spezielle Kostentabellen. Der Gebäudewert beinhaltet auch verschiedene Anpassungen, etwa in Form von Sonderausstattungen (z. B. Wintergärten, Gärten oder Swimmingpools). Schließlich wird der Gesamtwert noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der die jeweils aktuellen Gegebenheiten des Immobilienmarktes berücksichtigen soll. Dieser Faktor erweist sich aber nicht immer als präzise. Daher sollten Sie bei Anwendung dieses Verfahrens beachten, dass der Sachwert häufig nicht dem aktuellen Marktwert der Immobilie entspricht, z. B. an Standorten und in Wohnlagen mit besonders hoher oder geringer Nachfrage. 

Ertragswertverfahren: 

Der Fokus des Gutachters liegt hierbei auf den zu erwartenden Ertragswerten. Daher wird das Ertragswertverfahren in aller Regel bei (vermieteten) Immobilien zur Kapitalanlage angewendet. Der Sachverständige berechnet die Miete, die üblicherweise in der aktuellen Marktsituation zu erzielen ist (kurz „marktübliche Miete“ genannt) und reduziert diese um die Kosten, die der Eigentümer zu tragen hat, also z. B. Instandhaltungskosten oder Mietausfälle. Das Resultat ist der sogenannte Rohertrag, der dann – unter Berücksichtigung von gesonderten Positionen – mit der zu erwartenden Rendite verzinst wird. 

Ist das Gutachten schließlich mithilfe eines der o. g. Verfahren erstellt, erhält der Auftraggeber es per Post oder via E-Mail. Ein guter Sachverständiger wird sein Gutachten immer in leicht lesbarer und übersichtlicher Form anfertigen, sodass der Inhalt auch von Laien problemlos verstanden werden kann.  

Selbstverständlich müssen Sie sich vor dem Immobilienkauf ein möglichst genaues Bild von dem in Frage kommenden Objekt machen. In jedem Fall empfiehlt es sich, bei der Besichtigung einen Experten an der Seite zu haben. Zu prüfen sind vor allem die Bausubstanz sowie der äußere und der technische Zustand (Elektrik, Heizung, sanitäre Anlagen und Leitungen). Auch die Angaben zu den Wohn- und Nutzflächen sollten genau überprüft werden, z. B. durch ein Neuvermessen/Aufmaß. Hierbei kann ein guter Immobilienmakler oder ein Architekt unterstützen. Sehen Sie sich auch die Wände, Fenster und Türen sowie Kellerräume (Feuchtigkeit!) sowie die gesamte Innenausstattung genau an. Damit klopfen Sie die Immobilie gründlich auf möglichen Modernisierungs-, Sanierungs- oder Reparaturbedarf ab und vermeiden unangenehme Überraschungen nach dem Kauf. 

Jeder Immobilienkauf ist mit nicht unerheblichen Nebenkosten verbunden, für die Sie in der Regel bis zu 15 % des reinen Kaufpreises ansetzen sollten. Idealerweise decken Sie die Nebenkosten durch Ihr Eigenkapital ab. 

Folgende Erwerbsnebenkosten fallen immer an:

• Notargebühren und Grundbuchgebühren
• Bankgebühren 
• Grunderwerbssteuer

Diese Nebenkosten können darüber hinaus anfallen:

• Maklergebühren (grundsätzlich verhandelbar; für Käufer und Verkäufer üblicherweise jeweils 3,75 % des Kaufpreises)
• Kosten für einen sachverständigen Gutachter (durchschnittlich ca. 500 Euro)
• Renovierungs-/Sanierungs-/Modernisierungskosten
• Versicherungskosten (z. B. Wohngebäudeversicherung i. H. v. jährlich ca. 250 Euro pro 100 m² oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Vermieter, sofern nicht von der privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt)
• Umzugskosten

Notar- und Grundbuchgebühren

Da es in Deutschland vorgeschrieben ist, den Immobilienkaufvertrag notariell beglaubigen/beurkunden zu lassen, entstehen mit dem Immobilienerwerb automatisch Kosten für einen Notar. Zudem muss der Notar die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch durchführen; er wird außerdem die ordnungsgemäße Abwicklung des Kaufs kontrollieren. Die genaue Höhe der anfallenden Gebühren ist abhängig vom Umfang der Notartätigkeiten; grundsätzlich betragen die Gebühren 1,5 – 2,5 % des Kaufpreises (davon ca. 0,3 – 0,5 % auf die Grundbuchgebühren).

Bankgebühren

Im Falle einer Fremdfinanzierung durch ein Geldinstitut wird die Bank ihre eigenen Kosten in Rechnung stellen, insbesondere für Bearbeitungen und Zinsen.

Grunderwerbssteuer

Immobilienkäufer müssen in Deutschland Grunderwerbssteuer an das zuständige Finanzamt bezahlen. Bei der Höhe kommt es darauf an, in welchem Bundesland die Immobilie erworben wird. Aktuell variiert sie zwischen ca. 3,5 und 6,5 % des Gesamtkaufpreises. 

Da die Höhe des benötigten Eigenkapitals von verschiedenen Faktoren abhängt, lässt sie sich nicht ganz genau beziffern. Wesentliche Faktoren hierfür sind z. B. der Standort der Immobilie, mögliche/bestehende Risiken oder die individuellen Vermögensverhältnisse des Käufers. In jedem Fall sollten Sie ca. ein Drittel des Kaufpreises selbst aufbringen können – damit ist auch in den meisten Fällen sichergestellt, dass die Nebenerwerbskosten vom Käufer selbst getragen werden können. Bei stabilen Vermögensverhältnissen des Kaufinteressenten wird – meist gegen einen entsprechend höheren Zinsaufwand – möglicherweise auch ein geringeres Eigenkapital akzeptiert.